養老地產(chǎn)實(shí)現了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結合，主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長(cháng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養老地產(chǎn)項目。

對于養老地產(chǎn)的前景，無(wú)疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產(chǎn)項目的現狀已經(jīng)十分清楚。

期望對養老養生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養老地產(chǎn)投資人與養老產(chǎn)業(yè)脫節的現狀。養老產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬件配置問(wèn)題一直很突出。

高端養老的產(chǎn)生受到養老觀(guān)念的束縛，培養起來(lái)尚需要時(shí)日，需要入住專(zhuān)業(yè)養老社區的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀30年代左右，膝下三五個(gè)兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。

缺乏政策支持也是一方面。對于養老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策支持的缺乏從拿地、建設與經(jīng)營(yíng)階段開(kāi)發(fā)建設企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。民政部副部長(cháng)竇玉沛透露，中國將建立養老服務(wù)補貼制度。

對于低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經(jīng)過(guò)評估，采取政府補貼的形式，為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務(wù)，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經(jīng)在部分試點(diǎn)補貼制度。

中國還將完善政府供養制度，對于城市“三無(wú)”、農村“五?！崩先?，采取集中供養或分散供養的方式，保障其基本生活不低于當地居民平均生活水平，并建立自然增長(cháng)機制。

建立高齡補貼制度，逐步將本地區80周歲以上老年人納入補貼范圍。但是，我們要解決的是持有型經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。與朋友在爭論養老地產(chǎn)的前景時(shí)，有一個(gè)分歧在于如何實(shí)現養老項目的盈利。

房地產(chǎn)企業(yè)在國內的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開(kāi)發(fā)過(guò)程的現金流增速才是國內房企的最大訴求。這就影響了房企對于養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)選擇散手為主，而很難考慮長(cháng)期持有經(jīng)營(yíng)。

考察眾多項目時(shí)我們發(fā)現：很多著(zhù)名的養老項目，養老公寓并不是項目的主體。原因當然是只有養老公寓，對于投資的收回，還沒(méi)有很好的模式。而居家養老的概念還沒(méi)有根本改變，高端的機構養老還屬于培育階段，所以持有型養老公寓的發(fā)展還不能成為主流。在談到險資投資養老地產(chǎn)的訴求時(shí)，我和同行有爭議。

他認為養老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營(yíng)收益不足10%，貸款利息都不足以?xún)斶€，所以養老項目的持有經(jīng)營(yíng)是沒(méi)有利潤的。這一點(diǎn)我也贊成。對于房企開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)養老地產(chǎn)項目，確實(shí)是不可持續的。那么，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的截然分開(kāi)勢在必行。

作為財務(wù)出身的我來(lái)說(shuō)，對于項目資金鏈與項目的盈利是過(guò)于看重的。所以在我們操作的生態(tài)城項目前期規劃負責人任上，對于項目成本的關(guān)注與開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的關(guān)注是長(cháng)期的?？紤]開(kāi)發(fā)階段的投資收益問(wèn)題，我們主要關(guān)注的土地成本問(wèn)題、建設成本問(wèn)題，引入養老產(chǎn)業(yè)以及養老產(chǎn)業(yè)布局的盈利問(wèn)題。

如果僅僅依靠開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的投資，我們必然是放棄現有項目。但是由于我們的接手方鎖定的是國內首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實(shí)力進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，這才是項目得以進(jìn)展的關(guān)鍵。無(wú)疑，養老地產(chǎn)是相當有前景的，市場(chǎng)需求也是不可抑制的。但是，對于開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)，項目散售模式是很難持續的。

散售的結果必然是另一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，項目也就有掛羊頭賣(mài)狗肉之嫌。那么，項目開(kāi)發(fā)建設完成之后的接收方選擇才是我們應該關(guān)注的重點(diǎn)。養老地產(chǎn)是有前景的，但是要有深入的對于開(kāi)發(fā)建設經(jīng)營(yíng)模式的探索。